Apesar de ser algo que as pessoas fazem todos os anos, é muito comum que algumas dúvidas surjam na hora de manter-se em dia com a Receita Federal — entre elas, uma das mais frequentes é sobre como declarar o financiamento no Imposto de Renda.

O primeiro passo para realizar a sua declaração é entender que o valor a ser considerado deverá ser referente ao que foi gasto ou recebido durante o ano vigente, independentemente do valor total de compra ou venda do bem.

Se realizada dessa forma, ao vender esse bem adquirido, o contribuinte terá o seu lucro declarado reduzido, resultando em um valor menor a ser pago de Imposto de Renda, com o título de ganho de capital.

Quer um passo a passo do que é necessário para declarar um financiamento imobiliário e esclarecer as principais dúvidas sobre o tema? Então continue a leitura e confira!

Quais são os meios para comprar um imóvel com financiamento?

Escolher entre os imóveis visitados pode ser difícil. Alguns têm características a mais e outros não. Mas, uma vez que a decisão é tomada, outro ponto também merece a atenção do comprador.

Trata-se do processo de financiamento. Ele pode ser feito em bancos, financiadoras, imobiliárias e, em alguns casos, com a construtora responsável pelo empreendimento.

Comparando essas opções, o processo realizado na imobiliária tende a gerar uma experiência de compra mais confiável.

Isso acontece porque o corretor imobiliário já acompanhou as etapas anteriores, tem familiaridade com os interesses do comprador, além de dominar o mercado imobiliário e os trâmites que envolvem a transferência de bens.

Elas fazem a intermediação do processo com instituições financeiras consolidadas, ou seja, conseguem garantir boas condições de financiamento e, ao mesmo tempo, zelar pelo sucesso de todas as etapas da compra.

Qual valor do imóvel deve ser declarado no Imposto de Renda?

Os valores a serem informados na declaração do Imposto de Renda de imóveis financiados devem ser detalhados. Para evitar problemas futuros, é preciso informar corretamente todos os valores que são pagos. Deve-se colocar o quanto foi dado de entrada e o quanto já foi pago das prestações.

Dessa forma, todos os valores que já foram quitados no decorrer do ano estarão informados na declaração. Eles devem ser atualizados nas seguintes situações:

• nas viradas de ano — a declaração do Imposto de Renda deve ser atualizada no início do ano, isso também vale para as informações sobre financiamentos e juros que devem ser mencionados;
• venda — caso a pessoa realize a venda do imóvel financiado, ela deve informar o quanto já tinha pago e também o preço da venda do patrimônio;
• lastro financeiro — tudo o que a pessoa compra e gasta precisa ter um lastro financeiro (esse lastro deve condizer com o orçamento anual declarado, tendo em vista que a Receita Federal precisa saber de onde veio o dinheiro que foi usado para pagar o bem que foi adquirido pelo cidadão).

Como declarar cada tipo de renda imobiliária?

Os diferentes tipos de renda imobiliária devem ser declarados no IR, e cada um deles apresenta procedimentos específicos. Veja abaixo como deve ser a declaração de cada imóvel!

Financiado

Nos imóveis financiados, o valor a ser declarado é apenas o que foi pago em parcelas no ano anterior. O valor total do imóvel não deve ser informado, pois ele ainda não está quitado e não pertence totalmente ao futuro proprietário, e sim ao banco ou à instituição financeira. Assim que o imóvel estiver totalmente pago, o valor dele deve ser lançado.

Vendido

Na seção “Bens e Direitos” da declaração do Imposto de Renda devem ser mencionados os bens vendidos. No anexo “ganho de capital”, devem ser informados alguns dados. São eles:

• nome completo da pessoa que adquiriu o imóvel;
• data em que o negócio foi efetivado;
• valor pago pela propriedade;
• valor do Imposto de Renda no momento da venda.

Após informar todos esses dados, você pode ficar tranquilo, já que todas as informações referentes ao imóvel vendido estarão registradas de acordo com as exigências legais.

Herança

A declaração do imóvel recebido como herança é muito simples — ela também deve ser feita no campo “Bens e Direitos”. Assim que essa etapa estiver finalizada, o declarante deve preencher a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na qual vai informar o código 14 na opção “Transferências patrimoniais: doações e herança”.

Nesse tópico, deve-se informar o número do CPF do parente que faleceu e o valor da porcentagem herdada do bem. Caso o imóvel esteja em inventário, os valores referentes a ele não podem ser lançados até a sua conclusão. Enquanto isso não ocorre, é preciso indicar o espólio e o inventariante. 

Aluguel

A declaração do aluguel é diferente para o proprietário e para o locatário. Se a pessoa é dona do imóvel alugado, ela deve mencionar a quantia recebida do inquilino no decorrer do ano. Outros valores, como IPTU e condomínio, também devem ser mencionados.

Já os inquilinos devem declarar informando o CPF do locador e o valor total que pagou de aluguel durante o período. As despesas extras com a propriedade não devem ser informadas, por que elas já estarão mencionadas na declaração do proprietário.

Quais são as formas de declarar um imóvel?

Incluir bens imobiliários nas declarações de IR é tão simples como na de veículos automotores. A ficha é a mesma utilizada nos dois casos, ou seja, “Bens e Direitos”. As linhas 11 e 12 garantem que o contribuinte determine se o imóvel é uma casa ou apartamento.

Em seguida, serão pedidas as informações complementares sobre o imóvel — e quanto mais detalhadas, melhor: nome do vendedor, data da aquisição, qual é o número da matrícula e muito mais. Também serão pedidas informações sobre o valor pago na aquisição, forma de pagamento adotada e sobre o processo de quitação nos anos anteriores.

Quer entender o processo de forma detalhada? No passo a passo a seguir você vai encontrar mais informações.

Como declarar o seu financiamento imobiliário?

Antes de informar a aquisição de um imóvel para a Receita Federal, é importante entender que a forma como a declaração é feita varia de acordo com o modo como foi realizado o pagamento.

Sendo assim, a declaração da compra de um imóvel à vista é feita de uma maneira diferente daquela realizada para declarar uma aquisição financiada, por exemplo.

Outra dúvida muito comum do contribuinte está na hora de responder sobre o valor do imóvel, uma vez que muitos acreditam que deve ser informado o preço a ser cobrado pela venda da propriedade.

Entretanto, a maneira correta de preencher esse campo é informar à Receita o valor que foi pago até o momento, incluindo os juros.

O formulário que deve ser preenchido para indicar que a compra do imóvel foi financiada também provoca uma grande confusão. Um erro comum é o preenchimento da ficha “Dívidas e ônus reais”, quando o correto seria utilizar o campo “Discriminação” que consta dentro da própria ficha do imóvel.

Para realizar a declaração você deve seguir alguns passos. Veja.

Passo 1

Na ficha “Bens e Direitos”, você deve informar qual é o tipo de imóvel que você possui. Para isso, dentro da linha “Código”, você selecionará o 11, caso possua um apartamento, ou o 12 para uma casa.

Passo 2

Na linha “Discriminação” você deve inserir todos os dados sobre o imóvel, como endereço e quem foi o vendedor — além do nome, é necessário acrescentar o CPF ou CNPJ.

Também deve ser comunicado a forma em que foi realizado o pagamento. Identificando o banco que cedeu o empréstimo, as condições em que o financiamento foi contratado, o valor oriundo de recursos próprios, as doações recebidas e o quanto foi sacado do FGTS.

Passo 3

O próximo passo se baseia em declarar o quanto já foi pago pelo imóvel até o ano de 2019. Para isso, usa-se o campo “Situação em 31/12/2019”.

Nesse campo deverá ser preenchido com o valor que foi declarado no Imposto de Renda de 2018.

Caso a aquisição do imóvel tenha sido realizada durante 2019, é necessário deixar esse espaço em branco, afinal de contas, no ano anterior ele não constava na Declaração do IR.

Passo 4

Em seguida, será necessário informar o quanto já foi quitado em parcelas do financiamento até o final de 2019. Nesse caso, deve-se preencher o campo “Situação em 31/12/2019”.

Para encontrar esse valor, basta somar ao montante do campo “Situação em 31/12/2018” a cifra que foi paga durante o ano de 2019.

Para exemplificar: supomos que até o final de 2018 você tenha quitado R$ 120 mil de seu financiamento. Se em 2019 você pagou mais R$ 24 mil, a situação no final do referido ano será de R$ 144 mil.

Passo 5

Nesse momento, você deve passar para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

É muito comum as pessoas utilizarem parte de seu FGTS para realizar a compra de um imóvel. Caso você se enquadre nessa situação, é necessário declarar que parte do recurso é oriundo do Fundo de Garantia.

Sendo assim, você deve utilizar a linha 3 — Indenizações por rescisão de contrato de trabalho — para informar à Receita Federal que parte dos recursos utilizados foi oriundo do FGTS.

Passo 6

Também não é uma situação rara ter parentes ajudando na aquisição de um imóvel. Nesse caso, para justificar a origem dos recursos, é necessário usar a linha 10 — Transferências patrimoniais, doações e heranças — para declarar que você recebeu uma doação.

Quais contribuintes são obrigados a apresentar a Declaração de Ajustes Anual?

Contribuintes que até o dia 31 de dezembro tiveram a posse ou a propriedade de bens de valor total superior a R$ 300 mil devem apresentar a Declaração de Ajustes Anual.

Compradores que tenham realizado contratos particulares, também chamados de acordos de gaveta, seguem a mesma obrigatoriedade e precisam declarar a sua aquisição.

Já os cônjuges que não tenham o imóvel declarado na ficha de bens e direitos precisam incluir no campo “Discriminação” tal situação.

Para isso, é necessário usar o código 99, relatando que o bem já consta na Declaração de Imposto de Renda de seu cônjuge. O número do CPF do marido ou esposa precisa ser relatado, nesse caso.

Qual o valor a ser declarado à Receita Federal?

Caso você ainda esteja quitando o seu financiamento imobiliário, é necessário informar apenas o que foi pago pelo imóvel até o momento vigente da declaração. Nesse caso, é preciso acrescentar os custos com corretagem, com tributos relativos à transferência do bem e com os juros.

Ao declarar todo o valor investido no imóvel, o contribuinte será favorecido no momento em que ele realizar a venda do bem. Isso se deve ao fato de ser cobrada uma taxa de 15% sobre o lucro obtido, visto que o valor do rendimento é calculado entre a diferença do montante cobrado pela venda e a quantia declarada ao governo.

Também é comum existirem dúvidas sobre a necessidade de declarar o valor de mercado que a propriedade possui. Entretanto, como já foi explicado, é necessário informar apenas o quanto já foi investido no imóvel, posto que o preço real será corrigido apenas no momento em que ocorrer uma venda.

Reformas no imóvel também devem ser declaradas?

As reformas devem ser declaradas também na guia de “Bens e Direitos” na opção “Benfeitorias”. Ela fica localizada na linha 17 e precisa conter os detalhes do que foi realizado, os valores gastos, bem como os seus respectivos comprovantes de pagamento.

É importante ressaltar que, nesse caso, além da mão da obra para a execução, os materiais utilizados e as notas de compra também precisam ser corretamente informados.

Um dos deveres de qualquer cidadão é estar em dia com os seus impostos, entretanto, para que não haja penalidades em caso de erro, é essencial ter um bom conhecimento sobre como declarar o Imposto de Renda e fazer os ajustes legais.

Somados à obrigatoriedade, há também alguns benefícios, como a fidelidade das informações do preço de compra e o futuro valor que eventualmente pode ser cobrado na venda. Afinal, o lucro é tributável.

A compra de um imóvel pode ser uma situação incomum e, para que ela não seja o motivo para o contribuinte cair na malha fina, é preciso entender todos esses pontos e declarar o financiamento no Imposto de Renda corretamente. Então, fique atento a todas as informações citadas neste post!

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